Como vende su casa un Analista Financiero

Acostumbrado a leer y escuchar a diario noticias, artículos, blogs y opiniones de profesionales inmobiliarios, financieros, analistas y otros tantos sin oficio ni beneficio que pretenden dar luz y guía sobre la situación y perspectivas del mercado inmobiliario, me he alegrado de poder leer un artículo, que copio más abajo, escrito por el analista financiero y formador de inversores José Luis Cárpatos.

Cárpatos tiene en venta su casa en Alicante a través de la Agencia Inmobiliaria Inmogolf Home una empresa que utiliza a Fotocasa e Idealista como portales inmobiliarios de referencia. Este experto financiero nos cuenta qué criterios ha tenido en cuenta para marcar el precio de venta, basándose en su acertado análisis de precios del mercado inmobiliario y que ha confiando la gestión de venta a una agencia inmobiliaria especializada en inmuebles como el suyo, sabedor que ellos conocerán mejor que nadie el subsegmento de casas rodeadas por campos de golf (Cabo de las Huertas –Alicante).

Esta es la clave del éxito para quien quiera vender su casa en estos tiempos convulsos, acertar con el precio (análisis financiero del mercado) y confiar en un agente inmobiliario que sea un especialista en el tipo de inmueble que se quiera vender pues nada tiene que ver un local comercial con una vivienda, una casa de pueblo con una de ciudad, una casa en un golf que una en la nieve o una en Primera Línea de Mar a otra en cualquiera en otro lugar.

Primeralinea

 Articulo de José Luis Cárpatos:

“Soy uno más de los muchos españoles que tienen su casa en venta. En mi caso no se debe a apuros económicos ni a circunstancias financieras, sino a un traslado a otra ciudad por motivos familiares, por lo que no usaré más la casa.

Esta es la casa en venta de José Luis Cárpatos

Esto no quita para que reflexione sobre lo que ha conducido a España a la situación actual. Una situación que ha provocado que tenga que poner mi casa en venta por menos de un 50% de lo que se llegó a tasar en 2006 y un 30% por debajo de la última tasación de agosto de 2010.

 

 

Esa es la realidad y el precio que se debe poner si se quiere vender una casa a día de hoy. Podemos vivir de los sueños, pero los sueños, sueños son….

Las estadísticas basadas en precios que piden los vendedores, no los precios en que se cierran de verdad las operaciones, hay que tomarlas con cautela. Todo el mundo se queja de que los precios no han bajado bastante pero… ¿seguro?. Una cosa es pedir lo que se quiera por una cosa, y otra es venderla. La superficialidad con la que se suele analizar el tema está llevando a conclusiones erróneas, ya que los precios sí han bajado, y mucho.

Las operaciones cerradas están casi todas con una rebaja de 30-40% respecto a lo que se pedía no en el techo de la burbuja, sino de hace un par de años. Y así es como se debe poner el precio si se quiere vender, ya que lo único que cuenta son las operaciones que se cierran y éstas incorporan descuentos muy fuertes

Recomendación a vendedores y compradores.
Por mi experiencia personal, dos recomendaciones, una para los vendedores como yo y otra para los compradores.

Para los vendedores: que sean realistas y olviden los precios que se vieron en 2006, eso no volverá en mucho tiempo si es que vuelve. Éramos un país que construíamos más que toda Europa junta, basándolo todo en una presunta emigración, en busca de trabajo y de retiro dorado, muy irreal.

Para los compradores: que tampoco esperen mucho más para comprar, hay viviendas y la mía es una de ellas, donde el precio de venta, ya es inferior al que en realidad costaría comprarse un terreno, urbanizar y edificar una casa. Mi experiencia pasada en suiza a finales de los 90 indica que llega un límite del cual no se baja, sino que la rebaja llega vía inflación y no por descuentos en el precio de venta.

El caso suizo:

Es la segunda vez que vivo una corrección de una burbuja inmobiliaria. En 1988 compré una casa en suiza para mi uso personal que tuve que vender muchos años después. Aunque compré para vivir y no para especular, lo hice cerca del momento de precios más alto de una burbuja. Sin embargo, 10 años después el precio de la casa era exactamente igual al de cuando compré.

Esto se debe a que tras una caída de precios –motivada por los que venden por problemas y por apuros con su hipoteca- suele producirse una corrección de la burbuja en horizontal motivada por la negativa de los vendedores a bajar más los precios. Incluso, llega un momento en que se empiezan a retirar letreros de venta porque los dueños que no atraviesan por apuros financieros dejan de plantearse la venta a precios más bajos optando por alquilar su vivienda esperando tiempos mejores.

Los compradores que están esperando el milagro de una bajada del 90% sí acceden al alquiler como si fuera una sala de espera donde aguardar el poder comprar muchísimo más barato. Pero pasan los años y no se produce la bajada nominal de los precios de los pisos sino que simplemente una caída por la subida de la inflación. Es decir, en este tipo de correcciones el precio sufre una fuerte caída inicial pero se mantiene horizontal posteriormente.

Al final los compradores compran, cansados de esperar la gran bajada, que realmente se ha producido con la inflación pero durante la espera han asumido gasto en alquiler que prácticamente les lleva a la misma situación que si hubieran comprado años atrás. Curiosamente, el vendedor tampoco “sufre” psicológicamente, ya que piensa que ha vendido al precio que él quería sin tener en cuenta el poder adquisitivo que ha perdido por la inflación.

En mi opinión estamos cerca de ese momento en el que el mercado se paraliza y se mueve en horizontal, por lo que creo que el comprador tampoco debe esperar comprar algo por 50.000 euros si cuesta construirlo 100.000 euros.

Alquiler con opción a compra: alternativa a la sequía hipotecaria.

Es evidente que los bancos introducen un factor de distorsión en toda esta reflexión y que causan mucho daño al mercado inmobiliario global. Todo el mundo sabe que si al banco se le pide una hipoteca para uno de sus inmuebles las condiciones son fenomenales. Si se les pide una hipoteca para otro inmueble particular, las pegas son más fenomenales aún, y prácticamente no dan ninguna.

Pero hay una forma de sortear esta dificultad bancaria que además provoca que el vendedor pueda vender y el comprador comprar a buen precio. Yo de hecho la planteo abiertamente a los interesados que tengo por mi vivienda. Estoy hablando de la operación de “alquiler con opción a compra”, que creo que está siendo poco usada pese a lo valiosa que puede ser en estos momentos.

Mediante el alquiler con opción a compra se cierra un precio de venta. El comprador compra y el vendedor, aunque sea en diferido y poco a poco, en parte también vende. Y mientras se gana tiempo a la espera de que la banca cambie de actitud, ya que no parece posible que sigan eternamente con la que tienen ahora. Tarde o temprano, la crisis menguará, y tarde o temprano, un banco volverá a ver oportunidad en el mercado hipotecario… e iniciará la guerra.

Si el alquiler con opción a compra se hace a bastantes años, todos ganan tiempo, y todos consiguen lo que quieren. Además es muy flexible y puede tomar múltiples variantes, tantas como pacten el comprador y el vendedor.

Conclusión:

En fin, tras todos estos razonamientos, ¿comprar mi casa o la de cualquier otro a precio realista? ¿Por qué no? puede que no sea momento de especular pero sí de comprar para vivir con un precio mucho más razonable. O al menos eso pienso, aunque no me hagan mucho caso…a fin de cuentas…yo lo que quiero es vender… 🙂

Pero recuerden que también ahora vivo en otra casa, con lo que también he estado en el otro lado del espejo recientemente.”

 José Luis Cárpatos 

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Acerca de Primeralinea

PRIMERALINEA, servicios inmobiliarios especializados. Solo gestionamos inmuebles junto al mar.
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